2. Glosario hipotecario

Amortización anticipada:

devolución total o parcial de un préstamo antes de la fecha pactada. Habitualmente se encuentra sometida a comisión, que varía según el tipo de interés del préstamo.

Amortización:

devolución total o parcial de un préstamos, según lo pactado con la entidad financiera. La amortización puede ser mensual, semestral o anual.

API:

agente de la propiedad inmobiliaria.

Arras:

cantidad de dinero que entrega la parte compradora al vendedor como garantía de que comprará la vivienda en un plazo determinado. Si la operación llega a buen término, las arras son consideradas como pago de la cuenta.

Avalista:

persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.

Cancelación:

extinción de la hipoteca por liquidación de la deuda pendiente.

Capital:

importe nominal del préstamo hipotecario. Total de la deuda pendiente, sin incluir los intereses.

Cargas:

limitaciones al dominio de una finca. Constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc. No todas suponen derecho económicos y son cancelables con la extinción del derecho que representan.

Cédula de habitabilidad:

documentos que debe recoger si la finca elegida es idónea para el uso que se pretende dar a la vivienda. Debe elaborarse antes de la ocupación de una vivienda de nueva construcción. Es imprescindible para la obtención de una hipoteca.

Certificado registral:

documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se expone la situación de cargas de una finca.

CIRBE:

Central de Información del Banco de España, lugar donde recurren las entidades financieras, bajo autorización del cliente, para consultar los niveles de riesgo y morosidad de los interesados en contratar un préstamos hipotecario.

Comisión de apertura:

importe que se paga al formalizar un préstamo, en contraprestación a los gastos administrativo, informáticos y de gestión que conlleva su apertura. Se paga por una sola vez y suele ser un porcentaje sobre el capital prestado.

Comisión de cancelación anticipada:

pago que se devenga al amortizar anticipadamente una deuda, para préstamos hipotecarios normalmente es un 1%, para créditos personales está en torno al 3%, según se pacte con la entidad financiera.

Comisión de subrogación:

porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco.

Comunidad de propietarios:

conjunto de cotitulares de un inmueble dividido en propiedad horizontal.

Costes del registro de la propiedad:

son los que se derivan de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Cuota:

es el importe a pagar, que engloba capital más intereses.

División en la propiedad horizontal:

división de un inmueble en varias fincas registrales independientes, a las que se le asigna un coeficiente de copropiedad o participación de total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Diferencial:

documento expedido por un notario en el que figuran las condiciones establecidas entre las partes. Para que tenga validez jurídica ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Escritura pública:

es el contrato definitivo de compra-venta que se firma ante notario y atribuye la propiedad al comprador, que resulta propietario de lo comprado.

Euribor:

índice de referencia oficial. Se define como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre 64 entidades financieras con mayor nivel de negocio.

Finca:

propiedad rústica o urbana, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Fianza:

es el importe que se entrega a cuenta para reservar el derecho de compra de un inmueble.

Garantía personal:

patrimonio del deudor que comprende todos sus bienes presentes y futuros. Sirve de garantía para el cumplimiento de cualquier obligación. Existe la posibilidad de que responda con sus bienes una tercera persona que no sea el deudor.

Gastos de gestión:

son los producidos por la tramitación y gestión en Notaría, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda. Son efectuados por profesionales de la entidad que concede la hipoteca.

Gastos de Notaría:

comprenden los honorarios y gastos del notario.

Gastos de Gestoría:

son los gastos que se derivan de los trámites de la escritura, de la liquidación de impuestos y de las gestiones que se llevan a cabo en el Registro de la Propiedad.

Hipoteca:

derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de unas obligaciones contraídas con un tercero (préstamos, letras). Junto con el pago del principal, garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de incumplimiento en el pago.

IBI:

el Impuesto de Bienes Inmuebles es una tasa municipal que grana la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función del valor catastral asignado a la finca.

IAJD:

el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios y de la cancelación de los mismo. Debe pagarse por el hecho de formalizar la escritura pública. Actualmente, el tipo de gravamen aplicable es el 0.5% del valor de la garantía hipotecaria y lo paga el comprador a Hacienda en el momento de la adquisición.

ITP:

el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se paga cuando se adquiere una vivienda de segunda mano. Grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. El tipo aplicables es el 6%.

Interés de demora:

interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo. Se calcula en función de los días de retraso en el pago, son pactados a priori por la entidad financiera y el cliente.

Índice de referencia:

lo componen los valores del mercado hipotecario o financiero empleados para revisar los tipos de interés de los préstamos a tipo variables. El Banco de España se encarga de establecer los índices de referencia oficiales. Existen diversos índices: el CECA, el de la deuda pública, el Mibor, el IRPH de los bancos, el IRPH de las Cajas y el IRPH del conjunto de entidades financieras.

Interés fijo:

el tipo de interés nominal permaneces invariable a lo largo de la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Permite asegurar que aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones del préstamo y pagarás siempre lo mismo (información ampliada más adelante).

Interés variable:

se fija en relación con un índice de referencia, que evoluciona al alzan o a la baja según las oscilaciones del mercado, al que se suma un margen o diferencial, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice. En esta modalidad, el tipo de interés se revisa semestralmente, de modo que la cuota mensual se ajusta a las tendencias del mercado. En este caso, el plazo de su préstamos se mantendrá siempre fijo, variando periódicamente las cuotas mensuales.

IVA:

el Impuesto sobre el Valor Añadido se aplica en el caso de las viviendas de primera mano. Grava la venta cuando el que vende es un empresario. Es el 7% del valor de la vivienda.

Licencia de obra:

se trata de un permiso que conceden los ayuntamientos para poder iniciar obras o modificaciones en la arquitectura de un inmueble.

Notaría:

el notario da fe de la escritura, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza.

Notario:

profesional con capacidad legal para dar fe pública de los actos en los que interviene.

Novación:

cambio en el plazo o en el tipo de interés pactado, o ambos.

Periodicidad:

es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo, por lo que te recomendamos que coincida con la periodicidad de tus ingresos.

Periodo de revisión:

es la frecuencia en la que se modifica el tipo de interés cuando se trata de una hipoteca a tipo variables. Normalmente son semestrales o anuales.

Plazo de amortización:

es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución. Debe tener en cuenta que el plazo más adecuado para usted debe ser aquel que le permita pagar las cuotas cómodamente. Por tanto, la elección del plazo de amortización deberá hacerla siempre en función de su capacidad de reembolso.

Préstamo hipotecario:

es una operación financiera por la que puedes acceder a las vivienda que deseas pudiendo obtener unos importes de financiación superiores, a unos tipos de interés bastante más reducidos que los concedidos en otro tipo de préstamos en los que el inmueble no queda hipotecado como garantía del pago de la operación tal y como ocurre en este tipo de préstamos. Se formaliza en un documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Prestatario:

persona titular de un préstamo, que asume todas las obligaciones y adquiere todos los derechos del contrato que firma con la entidad financiera prestamista.

Registro:

son los gastos generados al inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Estos gastos serán por cuenta del prestatario. La base imponible es la "responsabilidad hipotecaria" y también se aplica una tarifa porcentual establecida legalmente sobre esta base. A esto se añaden los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales.

Registro de la propiedad:

oficina pública que tiene como función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstacias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente de dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, trasmisiones, notas marginales, etc.

Responsabilidad hipotecaria:

es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses normales y los intereses de demora, costas judiciales, gastos...). Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de formalización y cancelación de una hipoteca.

Seguro de amortización:

no es obligatoria su contratación pero conviene hacerlo siempre que se formalice un préstamos hipotecario. Es producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en en caso de muerte o invalidez del titular o los titulares.

Seguro de incendios para viviendas:

según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto de préstamo. Por ello, en el momento de obtener su crédito hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendios, rayo, explosión, desescombro, medidas adoptadas por la autoridad, riesgos extraordinarios y catastróficos, consorciables...

TAE:

la Tasa Anual Equivalente es el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que usted pagará en su préstamo.

Tasación:

valor certificado del inmueble. La lleva a cabo una empresa independiente especializada, según obliga la Ley Hipotecaria.

Tipo de interés:

porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo para calcular los intereses que deben abonarse.

Tipo de interés nominal y tipo de interés real:

el tipo de interés nominal es la expresión porcentual de la rentabilidad de un instrumento financiero en relación a su precio. Descontando el efecto de la tasa de inflación esperada durante la vida del mismo, se obtiene el tipo de interés real.

Verificación registral:

comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, de nota informativa, de una certificación del registrador...

3. Proceso de solicitud de un préstamo

• Solicitud: el primer paso es rellenar el impreso de la entidad financiera con tus datos, el importe y el plazo del préstamos.
• Tasación y comprobación:la entidad financiera se encarga de realizar una tasación del inmueble (pagada por el comprado) y, al mismo tiempo, se solicita una nota simple en el registro de la propiedad para comprobar la inscripción, la titularidad y las cargas que pudiera tener.
• Documentación y valoración: una vez aportados todos los documentos necesarios para la solicitud del préstamo el banco los revisa para valorar tu solvencia. Las entidades financieras prefieren que tú puedas pagar el crédito que tener proceder a embargos y subastas.
• Oferta vinculante: la entidad financiera realiza una oferta vinculante que recoge todas las condiciones económicas y cláusulas de la escritura.
• Firma y registro: se programará una fecha para la firma de las escrituras de compraventa y del préstamo. A dicho acto tendrán que acudir compradores, vendedores y los representantes de la entidad financiera. Una vez recogidas las escrituras del notario y liquidados los impuestos correspondientes se procederá a su presentación en el registro de la propiedad para su inscripción.

4. Documentación necesaria

• Particulares:

  • DNI o tarjeta de residencia.
  • Tres últimas nóminas.
  • Dos últimas declaraciones de la renta.

• Autónomos:

  • DNI o tarjeta de residencia.
  • Alta del Impuesto de Actividades Económicas (IAE).
  • Declaraciones trimestrales del IVA de los últimos dos años.
  • Pagos fraccionados del año en curso de IRPF.
  • Declaración del impuesto de sociedades si has tenido que liquidarlo.

• Documentación adicional:

  • Contrato de compraventa.
  • Copia de la escritura de propiedad de la vivienda inscrita en el registro de la propiedad.
  • Tasación de la vivienda.
  • Recibo de contribución IBI si la vivienda no es de nueva construcción.
  • Nota simple de la vivienda: documento expedido por el registro de la propiedad en el que consta que el inmueble está libre de cargas.

5. Tipos de interés:

• Tipo de interés fijo:

  la cuota a pagar mensualmente es fija, es decir, nunca se verá afectada por las oscilaciones de los tipos de interés.

  • Ventajas:

    • Se elimina el riesgo de subidas en los tipos de interés y por tanto de la cuota a pagar.
    • Ofrece la posibilidad de planificar la parte de ingresos que vas a destinar a la compra de la vivienda.

  • Inconvenientes:

    • El tipo de interés fijo es más alto que el variable.
    • El plazo del préstamo está limitado normalmente a 15 años.
    • Las comisiones de cancelación suelen ser más elevadas.

• Tipo de interés variable:

  cada año o cada periodo ser revisará la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia (Mibor, Euribor, CECA, Deuda Pública...). Además, al índice se le aplica un diferencial que nos dará el tipo aplicando en cada periodo. Estos préstamos comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial.

  • Ventajas:

    • Es más solicitado que el fijo porque los tipos de interés suelen ser, normalmente, más bajos.
    • Si hay bajadas en los tipos de interés, saldrás beneficiado.
    • Las comisiones de cancelación son más bajas que a interés fijo.

  • Inconvenientes:

    • En el momento en que los tipos de interés suban, la cuota a pagar en cada periodo se verá incrementada.

• Tipo de interés mixto:

  un préstamos a tipo de interés mixto es fijo en los primeros años (dos, tres o hasta diez años) y variable el resto del tiempo.

6. Índices de referencia

Euribor:

es el índice más empleado en la actualidad en la zona euro. Se calcula a partir de la media simple de los tipos de interés aplicados por las 64 mayores entidades financieras de Europa.

Mibor:

antes de la generalización del Euribor en la zona euro, cada país tenía su índice, en España era el Mibor. Sigue vigente para operaciones formalizadas antes del 1 de enero de 2000.

IRPH:

índice de referencia de préstamos hipotecarios. Es la medida ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos (IRPH bancos) o cajas de ahorro (IRPH cajas). IRPH ce (conjunto de entidades) es un índices que engloba los dos anteriores y por eso recoge una media más alta.

CECA:

índice fijado por la confederación española de cajas de ahorro. Incluye en su cálculo tipos de interés de préstamos personales, lo que explica que sea el más alto.

¿Cuál es el más ventajoso?

Tiene más importancia el estudio, en conjunto, de todos los factores que intervienen en la operación de préstamo, que la elección de un índice en concreto. Luego la pregunta que todos nos hacemos es ¿cómo puedo reunir todas esas características en una, de tal forma que pueda comparar este tipo de préstamos entre sí y tenga la seguridad de tomar una decisión acertada?

En préstamos a tipo fijo, la respuesta es muy sencilla: con la Tasa Anual Equivalente (TAE), el coste efectivo anual del préstamo. Tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial sino también sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones ligadas a la operación. En definitiva, es el tipo de interés real que pagarás en tu préstamo.

7. Gastos asociados a una hipoteca

• Tasación: antes de otorgar el préstamo, la entidad financiera envía un profesional (que pagas tú) a tasar la vivienda. El coste de la tasación depende de la empresa que lo lleve a cabo y de la valoración final del inmueble. Normalmente, oscila ente los 125 euros para las casas más baratas y los 500 euros para las casas más caras.
• Comisión de apertura: comisión que cobra la entidad financiera por los servicios de estudio, administración y gestión generados en la concesión de una préstamo hipotecario.
• Impuesto de actos jurídicos documentados: se aplica a los contratos que se formalizan en documentos notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, como es el caso de una compraventa o hipoteca. La base de cálculo es la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas y el importe escriturado en el caso de las compraventas (sólo cuando se trata de primera transmisión). El tipo a aplicar, que depende de las comunidades autónomas y del importe, puede oscilar entre el 0,1% y el 1%.
• Notario: honorarios por la intervención del notario como fedatario público. El importe viene determinado por el valor de la compraventa, o por el importe del préstamo en el caso de las hipotecas, aunque también puede influir la extensión de la escritura o la existencia de operaciones conexas. Aproximadamente el coste viene a ser entre un 0,1% y un 0,5% dependiendo de la cuantía del préstamo.
• Registro: los honorarios por la intervención del Registrador de la Propiedad. Su importe depende del valor escriturado en la compraventa y del importe del préstamo en la hipoteca.
• Gestoría: honorarios del gestor para la realización de todos los tramites previos a la firma (comprobación de la situación registral de la vivienda, cancelación de cargas, preparación de las escrituras) y posteriores (pago de impuestos e inscripción en el Registro). Este trámite también puede realizarlo el notario, que cobrará unas tarifas independientes por esta labor de gestoría.
• Seguro obligatorio básico de daños del hogar (seguro de incendios): la ley hipotecaria nos obliga a contratar un seguro de incendios del que sea beneficiaria la entidad que nos concede la operación. Habitualmente mucha gente acaba contratando un seguro multiriesgo del hogar, ya que ofrece cobertura para todo tipo de daños.

8. Cambiar o cancelar una hipoteca

Si no estás contento con las condiciones de tu préstamo hipotecario, tienes tres alternativas:

• Novación: puedes renegociar las condiciones con la entidad financiera donde tienes el préstamo. Si consigues reducir el tipo de interés fijo o el diferencial de un tipo de interés variable, no es necesaria una escritura pública. Pero si vas a hacer un cambio mas´importante, como pasar el préstamo de un interés fijo a variable, entonces necesita hacer una escritura de novación y tendrás que pagar gastos de notario, registro y gestoría. No se paga el impuesto de actos jurídicos documentados.
• Subrogración: si tu banco o caja de ahorros no está dispuesto a mejorar tus condiciones y encuentras otra entidad que te ofrece mejor tipo de interés, puedes realizar una subrogación. Consiste en pasar tu préstamo hipotecario de una entidad a otra, sin modificar la cantidad del préstamo ni el plazo. Tendrás que pagar una comisión por cancelación y, según lo que pactes, una comisión de apertura al nuevo banco o caja. También hay gastos de notario, registro y gestoría. No se pega el impuesto de actos jurídicos documentados.

9. Ventajas fiscales

Comprar una casa exige un desembolso mayor que alquilar pero te puede beneficiar de ventajas fiscales. Aunque pague un poco más al mes por una hipoteca que por un alquiler, al final del año parte de ese dinero se puede desgravar. Puedes deducir cada año en tu declaración y bajo el concepto 'deducción de la cuota íntegra', el 15% de lo que hayas invertido en la adquisición o rehabilitación de la vivienda, con un límite de 9.015, 18 euros. Se pueden incluir gastos adicionales como notaría, registro o impuestos indirectos. Si has solicitado un préstamo hipotecario también son deducibles la amortización del principal, los intereses y los demás gastos ocasionados por el mismo.